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COVID 19 - Crise sanitaire et ordonnances « délais et termes échus »


Publié le 25 avril 2020

COVID 19 - Crise sanitaire et ordonnances « délais et termes échus » : focus en matière de droit immobilier et de droit de l’urbanisme

(Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 complétée
par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020)

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a instauré un mécanisme de report des effets de certaines dates et échéances arrivant à terme durant l’épisode de confinement, en définissant une « période juridiquement protégée ».

Toutefois, compte tenu de la rapidité d’élaboration du texte et de certaines difficultés d’interprétation, voire d’application, l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 est venue compléter et préciser son dispositif.

Ce qu’il convient de retenir de ces deux textes en matière de droit immobilier et de droit de l’urbanisme :

  • Détermination de la « période juridiquement protégée »

Celle-ci porte sur les délais et mesures qui ont expirés ou qui expirent entre le 12 mars 2020 (de façon rétroactive) et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19.

La durée de l’état d’urgence prévue par la loi étant en principe de deux mois à compter de son entrée en vigueur (cf. art. 4 de la loi), soit le 24 mars 2020, la cessation de l’état d’urgence est fixée, a priori, au 24 mai 2020, à minuit.

Par conséquent, sous réserve d’une éventuelle prorogation de la situation d’état d’urgence sanitaire (hypothèse envisagée par la loi), la période d’exception à prendre en compte est à ce jour comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, à minuit (23 juin selon la circulaire Ministère de la Justice du 17 avril 2020).

  • Mécanisme et durée de la prorogation

Cet intervalle constitue une sorte de période de neutralisation qui repousse les effets des délais échus.

Le texte ne suspend pas, tout comme il n’interdit pas l’accomplissement des actes ou actions qui devaient être réalisés dans la période considérée.

Simplement, il repousse les délais de prescription en posant pour postulat qu’une formalité qui aurait dû être accomplie durant cette période et dont le défaut devrait être sanctionné à peine de caducité, de déchéance, de forclusion, etc., ne sera pas considérée comme tardive si elle est effectuée dans le délai de prorogation accordé par l’ordonnance.

Ce délai ne peut excéder deux mois à compter de la fin de la période considérée (soit entre le 12 mars et le mois qui suivra la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire).

D’une façon générale, sont concernés par ce dispositif les actes et formalités prescrits par la loi ou le règlement qui doivent être réalisés dans un délai déterminé et dont l’inexécution est sanctionnée par un texte ; les actions en justice, recours et actes de procédure qui doivent être réalisés dans un délai légalement défini à peine de forclusion ou de caducité ; les paiements prescrits par des dispositions législatives ou réglementaires en vue de l’acquisition ou la conservation d’un droit (ex. redevance INPI) ; certaines mesures administratives ou judiciaires…

Sont donc directement concernés les actes de nature judiciaire qui relèvent de la procédure civile, ou extinctifs d’un droit d’action, telle qu’une prescription légale, mais il peut aussi s’agir, selon nous, d’une autorisation d’urbanisme dont le délai de validité arriverait à échéance durant la période juridiquement protégée. Y compris dans cette dernière hypothèse, le mécanisme de la prorogation de deux mois suivant la fin de la période d’exception doit pouvoir entrer en jeu, prolongeant d’autant la validité de ce type d’autorisation.

  • Exclusion des délais de rétractation et de réflexion de la Loi SRU

Face à la situation de blocage de certaines transactions, dont les transactions immobilières, le gouvernement a précisé dans l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, notamment, que les délais de rétractation et de réflexion prévus à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’entraient pas dans le champ de d’application du dispositif, en considérant que le délai pendant lequel l’acquéreur dispose de la faculté de se rétracter n’est pas un délai « prescrit » par la loi susceptible d’entraîner une sanction ou la déchéance d’un droit.

En effet, même prévu et aménagé par la loi, l’exercice du droit de rétractation permet seulement à son bénéficiaire de retirer son consentement dans un certain délai, à l’expiration duquel il est définitivement engagé. Il ne peut par conséquent s’assimiler à un délai dont le terme serait sanctionné par une prescription, une déchéance ou une forclusion d’action.

Il en est de même pour les délais d’origine contractuelle qui ne rentrent pas dans le champ d’application de l’ordonnance.

Ainsi, une condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un certain délai ou un délai de levée d’option dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (dont l’expiration emporte caducité de la promesse) ne sont pas visés par le mécanisme de la prorogation, quand bien même ils expireraient l’un et l’autre dans la période juridiquement protégée.

  • En matière d’urbanisme

L’article 8 de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 qui vient modifier l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit des règles spécifiques en la matière. Il substitue notamment au mécanisme de la prorogation celui de la suspension des délais, qui sont donc pour la plupart seulement mis de côté.

Ainsi, les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et des certificats d’urbanisme ainsi que les procédures de récolement qui n’avaient pas expirés avant le 12 mars 2020 sont simplement suspendus. Ils reprendront leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, là où ils s’en étaient arrêtés (art. 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306 modifiée).

Sont concernées évidemment les demandes qui n’ont pas fait l’objet d’une décision expresse avant le 12 mars 2020 ni, le cas échéant, pendant la période de confinement.

Autrement dit, aucune décision tacite (de délivrance ou de refus d’autorisation) n’est susceptible de naître pendant la période d’état d’urgence sanitaire (soit au minimum deux mois). Les délais d’instruction ne reprendront leur cours normal qu’au terme de cet état de l’urgence, soit au plus tôt à partir du 25 mai 2020. (Pour mémoire, la rédaction initiale de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoyait une suspension jusqu’au terme de la période juridiquement protégée, ce qui impliquait un mois supplémentaire.)

Le même mécanisme de suspension s’applique aux procédures de droits de préemptions prévues au code de l’urbanisme. Pour celles qui n’ont pas expirées avant le 12 mars 2020, elles reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire pour la durée qui restait à courir à la date du 12 mars 2020.

En tout hypothèse, dans le cas d’une DIA ou d’une demande d’autorisation d’urbanisme qui serait tout de même adressée durant la période de confinement, le point de départ des délais d’instruction est reporté à l’achèvement de l’état d’urgence sanitaire.

En matière de recours et contestations contre les autorisations d’urbanisme, les délais qui n’étaient pas expirés au 12 mars 2020 sont eux aussi suspendus jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. Ils recommencent à courir à partir de cette date, avec toutefois un délai de réserve de sept jours minimum afin de préserver les droits des tiers ou l’intervention du préfet et leur permettre d’exercer les recours. (Là encore, la rédaction initiale de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 pouvait permettre de contester une autorisation d’urbanisme jusqu’à trois mois après la fin de l’état d’urgence.)

L’article 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée précise en effet que la reprise des délais de recours ne peut être d’une durée inférieure à sept jours, cette période étant dès lors cristallisée quand bien même les délais qui resteraient au requérant pour agir au contentieux ou au précontentieux seraient moindres.

Par exemple, pour un permis de construire dont l’affichage sur le terrain aurait débuté le 15 janvier 2020 – affichage normalement prévu pour une durée de deux mois afin de purger le délai de recours des tiers, soit jusqu’au 15 mars 2020 – l’expiration des délais de recours intervenant dans la période d’état d’urgence, ils devraient être repoussés de trois jours à compter de son terme. Mais compte tenu de la « réserve » prévue par l’ordonnance, la purge des délais de recours ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de sept jours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Dans le même sens, un permis de construire dont l’affichage sur le terrain aurait démarré au cours de la période de suspension, c’est-à-dire après le 12 mars 2020, son affichage même régulier pendant deux mois continus n’aura pas pour effet de faire courir les délais de recours, lesquels ne démarreront qu’à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le texte de l’ordonnance souligne à ce titre que le point de départ des délais de même nature qui aurait dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

*   *   *

Bien entendu, ces commentaires reposent sur un choix arbitraire de certaines dispositions des ordonnances n° 2020-306 et n° 2020-427 qui feront certainement l’objet de précisions rendues sous l’office du juge, mais, en cette période d’incertitude où le droit s’adapte à l’urgence et se crée au jour le jour, il nous a paru utile d’en faire état. De même que l’impact de ces deux ordonnances sera complété prochainement en ce qui concerne les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que leurs effets sur les conventions de droit privé.

NB : Ces dispositions ont été complétées par une nouvelle ordonnance du 22 Avril 2020 N° 2020-460.                                                                   Lionel Goutalier

Avocat au Barreau de Lyon

Lyon, le 21 avril 2020 1

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